قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
این قانون یکی از مهم‌ترین تغییرات سال‌های اخیر در نظام معاملات املاک ایران است و هدف آن حرکت معاملات و حقوق مهم مربوط به اموال غیرمنقول به سمت ثبت رسمی و قابل رهگیری است.
اثر قانون برای هر معامله به تاریخ، نوع سند، وضعیت ثبتی ملک و مرحله راهاندازی سامانه‌های پیش‌بینی‌شده وابسته است؛ بنابراین درباره اعتبار یک قولنامه یا امکان طرح دعوا نباید بدون بررسی جزئیات پرونده نتیجه‌گیری کلی کرد.
درخواست مشاورهقانون الزام چیست و اکنون در چه مرحلهای است؟
«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مصوب ۶ آذر ۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی است که در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد. این قانون برای ثبت رسمی اعمال حقوقی مهم مربوط به املاک، ساماندهی ادعاهای مبتنی بر اسناد غیررسمی و نحوه فعالیت مشاوران املاک سازوکارهای تازه‌ای ایجاد کرده است.
در وضعیت فعلی، اعلان عمومی راهاندازی مرحلهای «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده ۱۰ در ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده است؛ اما این تاریخ مبدأ واحد همه املاک و همه مهلتها نیست. برای اسناد مالکیت حدنگار صادرشده از ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵، مبدأ راهاندازی ۱ خرداد ۱۴۰۵ اعلام شده است؛ برای اسناد حدنگار صادرشده از آن تاریخ تا اعلان بعدی، مبدأ اصولاً تاریخ صدور همان سند است؛ و درباره سایر املاک باید اعلان عمومی بعدی بررسی شود.
ماده ۱ چه معاملاتی را هدف قرار می‌دهد؟
ماده ۱ دامنه‌ای از اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول را در بر می‌گیرد؛ از جمله انتقال مالکیت عین، برخی حقوق انتفاع و ارتفاق، رهن، اجاره‌های بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش ساختمان و تعهد به انجام این اعمال. قاعده عمومی ماده ۱، ثبت این اعمال در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و پیشبینی ضمانت‌اجرا برای ثبت‌نشدن آنهاست.
قاعده زمانی عمومی: متن ماده ۱، اجرای قاعده اصلی را به یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ماده ۱۰ مرتبط کرده است.
استثنای مهم سند حدنگار: طبق تبصره ۴ ماده ۱، درباره املاکی که پس از لازمالاجرا شدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر می‌شود، حکم ماده ۱ از تاریخ صدور همان سند اجرا می‌شود؛ حتی اگر سامانه ماده ۱۰ هنوز راهاندازی نشده باشد.
اثر بر دعاوی: در موارد مشمول، ثبت‌نشدن عمل حقوقی می‌تواند بر قابلیت استماع دعاوی و اعتبار ادله مرتبط اثر جدی بگذارد؛ بنابراین تشخیص اینکه یک معامله دقیقاً مشمول کدام حکم و از چه تاریخی است، ضروری است.
سامانه ماده ۱۰ و مهلت دارندگان اسناد غیررسمی
ماده ۱۰ برای ادعاهای مربوط به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که پیش از راهاندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی‌اند، سازوکار ثبت ادعا و مستندات را پیشبینی کرده است.
مرحله اول؛ ثبت ادعا
مدعیان مشمول باید ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی مربوط به همان ملک ادعا و مستندات خود را در سامانه درج کنند.
مرحله دوم؛ اقدام برای رسمی‌سازی
پس از درج ادعا، شخص باید ظرف دو سال از تاریخ درج حسب مورد برای تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای مرتبط یا اقدام قانونی لازم جهت اخذ سند رسمی اقدام و مدرک آن را در سامانه درج کند.
اثر انقضای مهلتها
عدم اقدام در مواعد قانونی می‌تواند قابلیت استناد و استماع ادعا را، به‌ویژه در برابر اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی، به‌شدت محدود کند.
اثر قانون بر قولنامه و اسناد عادی
این قانون به معنای «باطل شدن یک‌باره همه قولنامههای قدیمی» نیست. وضعیت سند عادی به زمان ایجاد حق، نوع عمل حقوقی، وضعیت ثبتی و حدنگار ملک، اقدام یا عدم اقدام در سامانه ماده ۱۰ و مقررات انتقالی وابسته است.
در پرونده‌هایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند، خلع ید، دعاوی ثبتی و اختلافات ناشی از قراردادهای ملکی باید ابتدا زنجیره اسناد و تاریخ‌ها بررسی شود و سپس درباره قابلیت استماع دعوا یا اعتبار مستندات تصمیم گرفت.
نقش مشاور املاک و قراردادهای یکسان
ماده ۳ قانون و آییننامه آن، دسترسی دلالان معاملات املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد و درج پیشنویس قرارداد را ساماندهی کردهاند. همچنین مقررات بعدی درباره قراردادهای یکسان و سکوهای مجاز، چارچوب فنی و حقوقی تازه‌ای برای بخشی از معاملات ایجاد کردهاند.
برای خریدار و فروشنده مهم است که صرف تنظیم متن در بنگاه را با انتقال رسمی مالکیت یکسان تلقی نکنند و پیش از پرداخت‌های اصلی، مسیر ثبت رسمی و وضعیت سند ملک روشن شود.
منابع قانونی این صفحه
این صفحه بر مبنای متن تنقیح‌شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آییننامه ماده ۳، مقررات اجرایی ماده ۱۰ و اعلان عمومی راهاندازی مرحلهای سامانه ماده ۱۰ تنظیم و در ۵ شهریور ۱۴۰۵ بازبینی شده است.
برای پرونده واقعی، آخرین متن قوانین و مقررات و وضعیت اجرایی سامانه‌ها باید در زمان اقدام دوباره کنترل شود.
مطالب مرتبط
منابع قانونی مرتبط
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون ثبت اسناد و املاک
قانون مدنی
این فهرست، مقررات اصلی مرتبط با موضوع صفحه را نشان می‌دهد. قانون حاکم و اصلاحات بعدی باید با زمان وقوع، موضوع و وضعیت هر پرونده تطبیق داده شود.
متن رسمی و آخرین اصلاحات قوانین در پایگاه ملی اطلاع‌رسانی قوانین و مقررات کشور قابل مشاهده است.
سوالات متداول
راه‌های ارتباطی
برای مشاوره و پیگیری پرونده از طریق راه‌های زیر با ما در تماس باشید